Se lancer comme marchand de biens fait rêver : identifier une opportunité, structurer une opération, créer de la valeur, puis revendre. Mais dans la réalité, beaucoup restent bloqués avant même la première acquisition, faute d’apport, de réseau ou de méthode.
C’est précisément sur ces points que l’Union des Marchands de Biens (UMDB), créée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, propose une approche alternative : financer à 100 % des opérations (sans apport personnel), accompagner les membres du sourcing à la revente, et s’appuyer sur un réseau national d’investisseurs, de notaires et d’experts. Le tout avec un historique communiqué de plus de 200 opérations réalisées portant sur plus de 200 000 m² (terrains, friches industrielles, bâtiments commerciaux transformés).
Pourquoi tant de candidats restent bloqués avant leur première opération ?
Le marché immobilier peut être très compétitif. Et l’achat-revente, encore plus, car il faut avancer vite, sécuriser juridiquement, chiffrer précisément et savoir à qui revendre.
Dans les faits, les freins les plus souvent cités par les débutants sont :
- Le besoin de garanties et d’un historique d’opérations, souvent demandé pour être pris au sérieux.
- L’apport personnel élevé, difficile à constituer au départ.
- L’absence de réseau (vendeurs, notaires, experts, investisseurs) pour sourcer et sécuriser les dossiers.
- La difficulté à évaluer la valeur, les risques et la stratégie de sortie (revente) avant de se lancer.
Ces obstacles n’empêchent pas les opportunités d’exister. Ils expliquent surtout pourquoi un modèle basé sur le financement et l’accompagnement opérationnel peut changer la trajectoire d’un profil motivé.
UMDB : ce que le modèle promet (et ce que cela change concrètement)
L’UMDB se positionne comme un tremplin pour celles et ceux qui veulent passer de la théorie à une opération réelle, en structurant un cadre où les membres ne sont pas seuls : on finance, on accompagne, on s’appuie sur un réseau, et les marges sont partagées.
Les piliers annoncés par l’UMDB
- Financement à 100 % des opérations, sans apport personnel.
- Accompagnement complet: du sourcing à la revente.
- Réseau national: investisseurs, notaires, experts, marchands.
- Expérience de terrain: plus de 200 opérations et plus de 200 000 m² de projets (terrains, friches, bâtiments commerciaux transformés).
Ce que cela apporte au membre, de façon très pratique
Pour un débutant, la différence majeure se joue souvent sur trois leviers :
- La capacité à “voir” une bonne affaire (sourcing + critères + méthode).
- La capacité à sécuriser une affaire (validation, structuration, interlocuteurs fiables).
- La capacité à sortir de l’affaire (stratégie de revente et accès à des acquéreurs potentiels).
Autrement dit : l’opportunité ne suffit pas. L’exécution fait tout. Et c’est là que l’accompagnement et le réseau deviennent un accélérateur.
Zoom sur une réussite emblématique : Théo, 23 ans, une première opération à forte marge
Parmi les témoignages marquants cités autour de l’UMDB, celui de Théo est devenu emblématique. Son histoire illustre un point clé : avec une méthode structurée et un cadre d’accompagnement, un profil parti de zéro peut accéder à des opérations d’envergure.
Le point de départ : partir de zéro, mais avancer avec méthode
Théo explique qu’il a découvert l’UMDB via les réseaux sociaux ( voir l’article ) et qu’il s’est engagé avec une détermination claire : ramener une opération en trois mois. En parallèle, il travaillait et avançait sur son projet immobilier avec un temps limité, en multipliant les démarches de terrain.
Les chiffres qu’il partage donnent une idée très concrète du niveau d’effort :
- Environ 150 prospections réalisées.
- 64 visites avant de trouver le bon dossier.
Ce n’est pas un “coup de chance” isolé présenté comme magique : c’est la répétition qui finit par produire une opportunité.
L’opportunité : un entrepôt d’environ 6 700 m² près d’Ayse
L’opération mentionnée porte sur un entrepôt d’environ 6 700 m² (avec terrain) situé près d’Ayse, en Haute-Savoie, à environ 30 minutes de Genève selon le récit.
Les montants annoncés dans le témoignage sont les suivants :
| Élément | Donnée communiquée |
|---|---|
| Type d’actif | Entrepôt (bâtiment commercial / industriel) |
| Surface | Environ 6 700 m² (hors terrain) |
| Zone | Près d’Ayse (Haute-Savoie) |
| Prix d’achat annoncé | 3,8 M€ |
| Revente estimée annoncée | 8 M€ |
| Marge annoncée | Environ 4 M€ |
| Part indiquée pour Théo | Environ un tiers |
Le message principal de cette success story est limpide : la taille de l’opération n’est pas réservée à une élite déjà capitalisée, si l’on dispose d’un cadre de financement, d’un accompagnement et d’un réseau capables de transformer une opportunité en opération concrète.
Ce que l’exemple de Théo montre (et comment s’en inspirer)
Au-delà des montants, ce témoignage met en évidence des leviers reproductibles. Voici les enseignements les plus utiles si vous cherchez à comprendre ce qui “fait la différence” dans une première opération d’achat-revente.
1) L’effort de sourcing : c’est souvent là que tout se joue
150 prospections et 64 visites, c’est un volume qui rappelle une réalité : pour trouver une opération rentable, il faut un pipeline. En pratique, plus vous voyez d’opportunités, plus vous entraînez votre capacité à :
- repérer un actif avec potentiel,
- poser les bonnes questions,
- estimer rapidement si le dossier mérite d’aller plus loin.
2) La validation et la structuration : transformer une “bonne idée” en dossier finançable
Entre “j’ai trouvé un bien” et “on signe”, il y a un monde : analyse, stratégie, documents, interlocuteurs. Dans un modèle d’accompagnement, l’objectif est d’éviter l’isolement et de cadrer l’exécution pour limiter l’improvisation.
3) La force du réseau : accélérer, sécuriser, et préparer la sortie
Un réseau national d’investisseurs, notaires et experts peut aider à :
- gagner du temps sur la prise d’informations et les mises en relation,
- sécuriser certaines étapes clés,
- anticiper la revente (et donc la création de valeur) dès le départ.
Comment se déroule une opération type dans l’esprit “UMDB” ?
D’après les éléments décrits, la logique repose sur un enchaînement clair : repérer, valider, financer, exécuter, revendre. Voici une lecture structurée, utile pour comprendre la mécanique.
- Sourcing: prospection terrain, identification d’actifs à potentiel (friches, terrains, bâtiments commerciaux, etc.).
- Pré-qualification: premiers chiffres, potentiel de revente, cohérence du dossier.
- Validation avec l’équipe: cadrage, arbitrages, stratégie.
- Financement à 100 %: montage permettant d’avancer sans apport personnel.
- Stratégie de commercialisation: préparation de la revente et des scénarios de sortie.
- Revente: exécution de la sortie, avec partage de marge selon l’accord prévu.
Ce déroulé a un avantage majeur : il transforme un objectif flou (“faire de l’immobilier”) en process actionnable, étape par étape.
Des résultats déjà annoncés à l’échelle du réseau : plus de 200 opérations
L’UMDB communique avoir déjà réalisé plus de 200 opérations portant sur plus de 200 000 m² au total, incluant des terrains, des friches industrielles et des bâtiments commerciaux transformés.
Pour un futur marchand de biens, ce type d’historique peut compter pour deux raisons :
- Capacité d’exécution: la répétition d’opérations implique une méthode et des standards.
- Effet réseau: plus il y a d’opérations, plus il y a de retours d’expérience, de contacts, et de cas pratiques.
À qui ce modèle peut le plus profiter ?
Sans promettre de résultat automatique (l’immobilier reste un métier d’exécution), ce modèle alternatif est particulièrement pertinent si vous vous reconnaissez dans l’un de ces profils :
- Débutant déterminé qui veut une première opération concrète, mais manque d’apport.
- Investisseur qui a déjà fait du locatif et veut passer à l’achat-revente, avec un cadre.
- Profil “terrain” capable de sourcer, visiter, négocier, et avancer vite.
- Entrepreneur qui veut s’appuyer sur un réseau pour accélérer son apprentissage.
L’idée n’est pas de “raccourcir” le travail, mais de le canaliser: méthode, accompagnement, financement, réseau, puis exécution.
Conclusion : méthode, accompagnement, réseau… et passage à l’action
Le parcours de Théo illustre un message motivant et concret : même en partant de zéro, il est possible de viser une opération ambitieuse si l’on combine prospection intensive, méthode et écosystème (financement + accompagnement + réseau).
Dans un contexte où beaucoup se heurtent au manque d’apport et à la difficulté d’être crédible dès la première opération, l’UMDB met en avant un modèle “gagnant-gagnant” : financer à 100 %, accompagner du sourcing à la revente, et partager la marge sur des opérations réelles.
Et si l’histoire de Théo retient autant l’attention, ce n’est pas seulement pour les chiffres : c’est parce qu’elle rend tangible une idée simple, mais puissante : avec une méthode et un cadre solide, l’action peut remplacer le capital de départ.
